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Veräußerung von KFZ-Stellplätzen bei Eigentümergemeinschaft möglich?
Achtung: Der Beitrag kann die rechtliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen!
Die Veräußerung von Stellplätzen in Tiefgaragen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft wirft zahlreiche rechtliche Fragen auf, insbesondere in Bezug auf die Abgrenzung zwischen Sondernutzungsrechten und dem Sondereigentum, sowie die Notwendigkeit der Zustimmung anderer Miteigentümer bei einer Teilung oder Veräußerung.
Im folgendem wird erörtert in welchen Konstellationen eine Veräußerung möglich ist und wann ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer möglicherweise verkauft werden kann.
Sondereigentum vs Sondernutzungsrecht?
Zu Beginn ist es essenziell, den Unterschied zwischen Sondereigentum (SE) und dem Sondernutzungsrecht (SNR) zu klären also ob eine Zustimmung der Miteigentümer bei der Veräußerung erforderlich ist.
Sondernutzungsrecht
Ist ein Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatzes eingeräumt worden, kann der Sondernutzungsberechtigte das Sondernutzungsrecht an dem Kfz-Stellplatz nur innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer veräußern oder zusammen mit seiner Sondereigentumseinheit. Ein Sondernutzungsrecht muss nämlich zwingend mit einem Sondereigentum derselben Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sein. Eine selbstständige Veräußerung des Sondernutzungsrechts an Dritte ist damit aktuell nicht möglich.
Lediglich der Übertragung des Sondernutzungsrechts auf einen außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehenden Dritten stünde der in § 6 WEG niedergelegte Grundsatz der zwingenden Verbindung des Sondereigentums mit einem Miteigentumsanteil entgegen.
Ist für eine solche Veräußerung innerhalb der Grenzen der Wohnungseigentümergemeinschaft die Zustimmung der anderen erforderlich, oder kann auch ohne die Zustimmung frei verfügt werden?
Vom Boden dieser Rechtsauffassung aus werden durch eine Übertragung des Sondernutzungsrechts von seiten des begünstigten Wohnungseigentümers auf einen anderen Wohnungseigentümer die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer nicht berührt; gem. §§ 877, 873 BGB ist deren Beteiligung daher nicht erforderlich.
Zu sehen ist also, dass für eine solche Übertragung des Sondernutzungsrecht innerhalb der Gemeinschaft keine Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich ist.
Sondereigentum
Demgegenüber steht das Sondereigentum, das in § 3 Abs. 1 S. 2 WEG gesetzlich geregelt ist. Hiernach können Stellplätze als Räume betrachtet werden, die eigenständig als Sondereigentum im Grundbuch eingetragen werden können. Ein solcher Stellplatz ist kein Gemeinschaftseigentum mehr, sondern gehört ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer, der somit grundsätzlich frei darüber verfügen kann.
Aufteilung des Eigentums
Grundsätzlich ist auch die Teilung der eigenen Stellplätze in einer Garage nach aktueller Rechtsprechung ohne die Zustimmung anderer Miteigentümer der Garage möglich. Dazu wird entschieden:
Vielmehr kann ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum unter Aufteilung der bisherigen Raumeinheit in mehrere in sich wiederum abgeschlossene Raumeinheiten in eine der Zahl dieser Raumeinheiten entsprechende Zahl von selbständigen Wohnungseigentumsrechten unterteilen, ohne dass er dazu nach dem Gesetz der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
Die Gerichte stellen fest, dass nur dann eine Zustimmung erforderlich ist, wenn durch die Teilung eine wesentliche Beeinträchtigung der anderen Eigentümer tritt. Dies kann zum Beispiel durch Veränderung der Miteigentumsanteilen geschehen, durch bauliche Veränderungen oder durch andere Verschlechterung ihrer Rechtsposition.
Der BGH schließt sich dieser Beurteilung an:
Deshalb besteht kein Anlaß, schon für die Teilung als solche die Zustimmung der übrigen Miteigentümer zu verlangen. Für eine derartige Unterteilung ohne Veräußerung kann auch ein praktisches Bedürfnis bestehen, sei es zum Zweck der Belastung, etwa mit Grundpfandrechten, oder der Vermietung oder aus steuerrechtlichen Gründen.
Freiheit zur Veräußerung
Das Sondereigentum ist grundsätzlich frei veräußerbar. Nach der Rechtsprechung darf der Eigentümer über seinen Stellplatz frei verfügen, ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer einzuholen, sofern deren Rechte nicht beeinträchtigt werden. Dies folgt aus dem Grundsatz der freien Verkehrsfähigkeit des Eigentums. Eine Zustimmungspflicht würde diesen Grundsatz unangemessen einschränken und die Veräußerung in größeren Eigentümergemeinschaften erheblich erschweren.
Der BGH dazu:
Die Verkehrsfähigkeit des durch Unterteilung entstandenen Wohnungseigentums wäre dann wesentlich beeinträchtigt. Denn jedenfalls bei größeren Wohnanlagen mit einer Vielzahl von - oft nicht ortsansässigen - Eigentümern wäre damit zu rechnen, daß die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nur unter erheblichen praktischen Schwierigkeiten beizubringen wäre.
Beeinträchtigung der Rechte der Miteigentümer
Fraglich ist wie sich die Lage verhält, wenn durch die Aufteilung oder Veräußerung sich die rechtlichen Stellungen bzw. Interessen der anderen Eigentümerverändern.
Da entschied das Gericht, dass bei einer Verschlechterung der Stellung der anderen oder eine grundsätzliche Änderung der Verhältnisse eine Zustimmungspflichtigkeit wohl anzunehmen ist.
Unabhängig davon wäre Zustimmungspflichtigkeit aber dann anzunehmen, wenn im Übrigen durch eine derartige Veräußerung der Status der übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft in wesentlicher Hinsicht beeinträchtigt und dadurch deren Eigentum an Substanz und Wert verlieren würde. (…)
(Demnach argumentiert das Gericht, dass wenn die Interessen der jeweiligen Beteiligten gewahrt werden können, dass die Zustimmung der anderen nicht nötig sei.)
Können indes die rechtlichen Interessen der einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft auf andere Weise gewahrt werden; nach Sinn und Zweck des Wohnungseigentums muß daher auf diese Möglichkeiten zurückgegriffen werden, dem Wohnungseigentümer aber die Teilveräußerung seines Rechts ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten gestattet sein.(…)
(Das Gericht kommt also zum Ergebnis, dass eine Zustimmung nicht notwendig sei.)
Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass bei der vorgezeichneten Handhabung der Rechtsstellung der übrigen Wohnungseigentümer durch die Teil Veräußerung eines Wohnungseigentums in ihrer materiellen Substanz nicht in solcher Weise berührt wird, dass entgegen dem Grundsatz der freien Veräußerlichkeit die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer gefordert werden müßte.
Fazit bei Veräußerung von KFZ-Stellplätzen in einer Eigentümergemeinschaft
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass Stellplätze in Tiefgaragen, die als Sondereigentum ausgewiesen sind, ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer geteilt und veräußert werden können.
Der Eigentümer darf grundsätzlich frei über sein Teileigentum verfügen, solange die Rechte der anderen Eigentümer gewahrt bleiben.
Der Gesetzgeber und die Rechtsprechung haben aktuell klare Leitlinien geschaffen, die die freie Verkehrsfähigkeit von Eigentum gewährleisten sollen.
Bei Unklarheiten oder zur Durchsetzung Ihres Anspruches sollten sie in Betracht ziehen einen spezialisierten Anwalt zu Rate zu ziehen.
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